Simulador de Tributação na Venda de Imóveis

Premissas da operação ✎ edite os campos azuis — tudo recalcula automaticamente

Custos apurados à parte não cobertos pela tributação da venda nem pelo RET · ✎ preencha os valores reais

Comparativo dos 3 regimes lucro líquido já deduz os custos à parte aplicáveis

A carga em destaque é o tributo da venda (RET/Presumido/Real). O lucro líquido deduz, além desse tributo, os custos à parte — e a linha do RET inclui também os custos de afetação.

Resultado consolidado por regime do bruto ao líquido, passo a passo

Visão gráfica tributo da venda e lucro líquido, um abaixo do outro

Memória de cálculo — tributo da venda os três regimes, um abaixo do outro

Observações importantes

• 1
  Natureza da operação: imóveis construídos para venda são estoque ; a venda é receita operacional (PIS/COFINS/IRPJ/CSLL), não ganho de capital. Reclassificar o terreno do não circulante para o circulante.
• 2
  Base de cálculo: no Lucro Presumido não se tributa o lucro contábil — PIS/COFINS sobre a receita e IRPJ/CSLL sobre base presumida (8%/12% da receita).
• 3
  ISS: só incide se a construção for contratada como serviço (empreitada) — em obra por conta própria não há ISS. Confirmar a alíquota de Nova Friburgo (LC 124/2018) e se há empreitada.
• 4
  INSS de obra: separado da venda e não coberto pelo RET . Regularização via CNO/SERO — folha real ou aferição indireta. Empreitada total transfere a responsabilidade à construtora.
• 5
  ITBI na integralização do terreno: como a atividade é imobiliária, a imunidade do ITBI pode não se aplicar à integralização — verificar se houve/há ITBI a recolher.
• 6
  RET: exige incorporação registrada + patrimônio de afetação averbado antes dos recebimentos (Lei 13.970/2019, art. 11-A). Custos de afetação e contabilidade segregada são exclusivos do RET .
• 7
  Lucro líquido: os custos à parte (corretagem, marketing, licenças, seguros etc.) reduzem o resultado nos três regimes — e despesas só abatem base de IRPJ/CSLL no Lucro Real .